南方农村报讯：2007年,每平方米均价1400元；2008年,均价1500元；2009年,均价1800元。

　　2010年1月14日,广东省德庆县房管局副局长聂敬文报出近几年德庆商品房住宅平均成交价格,他认为:“(房地产价格)基本在正常水平上浮动。”

　　德庆,地处粤西中部,全县人口近37万,其中城镇人口8万多,农民29万,外来人口很少。当地90%左右的农民涉足贡柑、沙糖桔等水果产业,并有“中国贡柑之乡”、“中国柑桔之乡”的美称。如今德庆县又多了“新兴工业投资宝地”的城市名片,2009年以来,该县致力于“突破工业发展重点”,官方网站打出“德庆:推进工业二次创业”的醒目标题。

　　德庆产业结构的特点很大程度上影响了房地产的走势。由于2006年以来农业开发的成功,农民进城购房成为引人注目的一道风景,根据德庆县房管局透露的信息,眼下购买商品房、铺位者当中,50%是农民。而展望未来,随着当地工业化发展,房地产价格或许将进入一片新天地。

为子女读书进城购房

　　1月14日晚8时许。

　　刚清理完果园,还未来得及洗漱,果农梁绍华便出现在南方农村报记者面前。梁绍华本为德庆官圩镇人,由于家乡已无地建果场,便来到莫村镇租地种果。目前,他拥有占地130多亩的成熟果场,今年又开发了30多亩果园。一年大部分时间,他都在果场忙活。但在70公里之外的德庆县城,他于2007年9月就购下了一套160多平方米的电梯房,当时的成交价为每平方米1400元,目前每月仍承担2000元的房贷。

　　“像我这样去县城买房的果农太多了,一抓一大把。”梁绍华说。

　　身兼果农和果中两重身份的梁伟强认同梁绍华的说法,他随口可以说出4、5个在县城买房的朋友,“如果仔细想,还有更多。”

　　“现在德庆果农都很有钱,开车下田干活的(果农)比比皆是。”德庆县雅怡房地产发展有限公司(下称“雅怡房产”)李伟泉总经理说。在他的印象里,官圩镇有3位果农,2008年底,曾一起来他开发的雅怡花园小区看房,一人买了一套。

　　果农在县城购买商品住宅,工作仍在农村的果场,这是德庆不少果农的选择。“一年会去住几次。”梁绍华说。当南方农村报记者追问住几次时,他回答说:“一般春节住十多天,其他时间不固定,有需要就去。”

　　“主要是为了下一代接受更好的教育。”梁绍华道出了大多数果农如此选择的重要原因。毕竟,乡村教育资源、基础设施、成长环境都远落后于县城。

　　据悉,德庆果农进城购房热始于2006年前后,目睹了果农进城买房的盛况,德庆柑橘协会会长、恒基实业有限公司董事长(下称“恒基实业”)张飞行曾计划建造“柑桔村”小区:“专门针对果农而建,应该是集教育、保险、体育与娱乐于一体的高档小区。”谈起这个项目,张飞行如此注脚。然而,2007年冰冻灾害不期而至,德庆果农收入受到影响,“柑桔村”计划被搁置。作为这一计划的前奏,2007年,恒基实业在马圩镇建造了“马圩商贸城”的房地产项目,“以探索农村房地产的可行性”。

　　如今农民进城购买商品房已不新鲜,然而,在更早些时候,农民大多选择买地建房。

　　梁伟强就是其中一位。目前他一人在古有镇、莫村镇和德庆县城共拥有三处自建房产。早在1998年,他就在德庆县城盖起了3层半的楼房,目前这栋房子被出租经营餐饮；2000年,他开始在古有镇种植柑桔,并在镇圩建房；2006年至今,转战至莫村镇,遂在莫村镇圩建房。

　　“我有了自己的房子,就不买商品房了。”梁伟强告诉南方农村报记者。

　　而事实上,农民在德庆县城买地建房已基本成为历史。“2007年就取消了自建房规划,农民自建房都是一个个小房子,像火柴盒一样。”房管局聂副局长说。

果农是拉动房价主力军

　　伴随着农民自建房规划的取消,德庆县房地产开发商的数量开始逐年递增。“2006年,全县只有5、6家开发商,2009年已经有了11家。”聂副局长介绍,他们开发的房地产也逐渐向电梯房、大户型等高档住宅转变。一个值得注意的现象是,目前已经有房地产开发商将触角伸向乡镇,据不完全了解,在德庆莫村镇、马圩镇、高良镇等地,均有房地产商开发楼盘。

　　2006年之所以出现农民进城购房的景象,很大原因在于当地柑桔产业的繁荣。

　　起点是2005年。当年,德庆县参加在北京人民大会堂举办的“首届中国品牌水果擂台赛”,果农李德清的贡柑被选去参赛。“当时约定,如果哪个城市的贡柑比我的贡柑品质好,德庆县就奖给对方50万元。”1月15日,李德清回忆道。

　　可惜没有。此战之后,德庆贡柑声名鹊起,摘取了“中国柑王”的桂冠,“中国贡柑之乡”、“中国柑桔之乡”、“中国柑桔产业十强县”的美誉也接踵而来。影响力扩大的直接后果是,外地果商开始慕名到德庆果场收果,果农的销售渠道更加畅通。

　　“之前我们都是拉着水果到四会、广州、顺德等地零售。”梁伟强回忆说,2006年之后,外地果商开始涌入果场选果,而且价格也有所提升,果农的日子一天比一天滋润。

　　“现在德庆果农身家百万,很普通；要有500万,才算比较富裕。”1月14日,梁伟强得意地说。

　　富裕了的农民成为推动德庆房产价格上升的主力军。在不少房地产业内人士看来,农民进城买房都是基于自住需求,在他们的带动下,“房地产价格仍处于合理水平”。

　　“农民买房有个特点,他们不喜欢按揭,大多选择一次或者几次付清房款。”德庆新超越置业有限公司售楼部陈雪丽和聂副局长都这么看。在陈雪丽看来,这主要因为“对于未来,农民没有明确的预期,现在水果可以挣钱,谁知道将来会怎么样?”更重要的是,对养老、医疗这些消费大头,农民心里还没底。

　　也正因此,陈雪丽认为“德庆房价不会出现较大波动,每年上涨封顶为每平方米800元,一般都是两三百元的涨幅。”

　　陈雪丽的观点得到雅怡房产总经理李伟泉的认同,李进而补充说:“相比怀集、高要等周边县市,德庆的房价算是低的,因为德庆人口较少。只有工业发展了,才能聚拢人气,房地产价格才有可能突破。”李伟泉如此判断。

工业发展搅动楼市变局?

　　李伟泉所期待的工业发展,在不远的将来,就有可能实现。2009年以来,德庆县委、县政府力主发展工业,先后提出“四年再造两个德庆工业”、“德庆工业二次创业”的目标和口号,并力主推动顺德龙江(德庆)产业转移工业园,规划布局官圩塑料制品家具工业区、县城林产及精细化工工业区、悦城新型建材工业区(简称“一园三区”)的建设。从数字统计来看,德庆工业发展去年取得显著成效,全年财政一般预算收入达到3.22亿元,较上年增长30.48%。

　　在李伟泉看来,“德庆工业刚刚起步,所建的工业村也基本拥有自己的厂房,(目前)对房价的拉动还不明显。”但从长远看,“工业发展了,房地产价格一定会上升。”

　　除了发展工业能对房地产产生深远影响,2009年底,一个引入瞩目并且评价不一的事件是,德庆碧桂园项目正式开工。

　　1月15日,在德庆县青云山脚下,一片繁忙景象,德庆碧桂园项目正在紧张施工中。按照德庆碧桂园规划,项目“拟打造成一个集住宅、商业于一体的城市高品质楼盘,预计于2010年年中上市。”

　　对于碧桂园的进驻,“我觉得是个好事,碧桂园比较规范,社区比较成熟,可以提升德庆本地房产的质量和品质,从而拉高房价。”李伟泉如此分析。

　　但恒基实业董事长张飞行有不同看法。“我觉得碧桂园有利于德庆城市品位的提高,对房价不会有太大影响。”不过,在德庆大力发展工业的背景下,“碧桂园如果能够吸引一些高品位、高素质的人士,对德庆来讲确实是好事。”

　　碧桂园的进驻以及政府主推工业化的策略,正挑动着本地开发商的神经,从房地产价格走势看,这些都是利好消息。不过,在新一轮的楼市变局中,深耕于山林之中的果农或许将成为旁观者。（来源：南方农村报）